A Regularização Fundiária é um processo complexo e multifacetado que visa incorporar núcleos urbanos informais (como favelas, loteamentos irregulares e ocupações) e assentamentos rurais ao ordenamento territorial, garantindo o direito à moradia, à terra e à cidadania aos seus ocupantes.
A Regularização Fundiária é um tema de grande importância social, econômica e ambiental, e sua legislação é vasta e complexa, envolvendo leis federais, estaduais e municipais, ou seja, é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial.
No Brasil, a Lei nº 13.465/2017 é a principal norma que rege a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) e a Rural.
Já o Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018, é um marco fundamental para a regularização fundiária no Brasil, pois regulamenta a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, a principal lei da Regularização Fundiária Urbana (Reurb).
Objetivos da Regularização Fundiária
ü Garantir o direito à moradia digna: Formalizar a posse e a propriedade, dando segurança jurídica aos ocupantes;
ü Promover a cidadania e inclusão social: Integrar as comunidades informais à cidade formal, oferecendo acesso a serviços públicos e infraestrutura;
ü Melhorar as condições urbanísticas e ambientais: Ordenar o uso do solo, implantar infraestrutura essencial (água, esgoto, energia elétrica, vias de acesso) e mitigar riscos ambientais;
ü Reduzir conflitos fundiários: Solucionar disputas por terras e imóveis;
ü Promover o desenvolvimento urbano e rural: Integrar as áreas regularizadas ao planejamento da cidade/campo;
ü Entre outros.
Modalidades de Regularização Fundiária Urbana (REURB)
A Lei nº 13.465/2017 estabeleceu duas modalidades principais de Regularização Fundiária Urbana (Reurb):
1) Reurb de Interesse Social (Reurb-S):
Destinada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda.
Geralmente, há isenção de custas e emolumentos para os beneficiários, e a infraestrutura básica pode ser custeada pelo poder público.
É declarada por ato do Poder Executivo municipal.
2) Reurb de Interesse Específico (Reurb-E):
Aplica-se aos demais casos, ou seja, núcleos urbanos informais que não se enquadram na Reurb-S (por exemplo, ocupações por população de renda mais alta).
Os custos da regularização, incluindo as obras de infraestrutura, podem ser arcados pelos próprios beneficiários.
Quem pode requerer a Regularização Fundiária?
A Lei nº 13.465/2017 legitima diversos atores a requerer a Regularização Fundiária, que podem iniciar o processo em áreas públicas ou privadas:
ü A União;
ü Os Estados;
ü O Distrito Federal;
ü Os Municípios;
ü Os proprietários de imóveis ou de lotes: Se houver um proprietário registral que queira regularizar a situação;
ü Os possuidores: Indivíduos que ocupam o imóvel de forma mansa e pacífica;
ü As associações de moradores: Representando a coletividade dos ocupantes;
ü As cooperativas habitacionais: Que atuam na promoção da moradia;
ü A Defensoria Pública: Em defesa de grupos vulneráveis.
ü O Ministério Público: Como fiscal da lei e protetor de interesses sociais.
Como funciona o processo de Regularização Fundiária (Reurb):
a) O processo de Reurb, via de regra, é administrativo e conduzido pelo Município, embora envolva outras esferas e órgãos;
b) Identificação e Diagnóstico do Núcleo Urbano Informal: O Município identifica as áreas a serem regularizadas, realiza um levantamento da situação jurídica, urbanística, ambiental e social;
c) Classificação da Modalidade (Reurb-S ou Reurb-E): Com base nos estudos, o Município define se o núcleo se enquadra como de interesse social ou específico conforme descrito anteriormente. Se for Reurb-S o Município assume os procedimentos juntamente com os custos, e caso seja Reurb-E, os procedimentos e os custos serão arcados por particulares;
d) Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária;
e) Um projeto urbanístico é desenvolvido, contemplando o traçado das vias, a localização de lotes, áreas públicas, e a proposta de infraestrutura (redes de água, esgoto, energia, drenagem, etc.);
f) Devem ser apresentados estudos técnicos (topográfico georreferenciado, ambiental, de risco, quando aplicáveis);
g) Planta e memorial descritivo da área e das unidades imobiliárias;
h) Aprovação do Projeto pelo Município: O projeto é analisado e aprovado pelas instâncias municipais competentes;
i) Notificações e Saneamento: Os proprietários, confrontantes e demais interessados são notificados para apresentar eventuais manifestações. As objeções são analisadas e, se for o caso, ajustadas;
j) Emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF): Após a aprovação final, o Município emite a CRF, que é o ato administrativo que formaliza a regularização;
k) Registro da CRF e dos Títulos em Cartório: A CRF, acompanhada do projeto de regularização, é levada ao Cartório de Registro de Imóveis. O registro da CRF e a abertura de matrículas individuais para cada unidade imobiliária regularizada consolidam a nova situação jurídica dos imóveis. A titulação dos ocupantes pode ocorrer por Legitimação Fundiária (instrumento inovador da Lei 13.465/2017) ou Legitimação de Posse, ou outros títulos como usucapião;
l) Entre outros.
Regularização Fundiária Rural:
No contexto rural, a regularização fundiária é voltada para a regularização de ocupações em terras públicas da União ou de estados e municípios, bem como a adequação de propriedades rurais às normas ambientais e de uso do solo. O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) é um dos principais órgãos envolvidos na regularização de terras da União, por meio da emissão de títulos de domínio.
Importância da Regularização Fundiária
A regularização fundiária é fundamental para a justiça social, o desenvolvimento urbano sustentável e a proteção ambiental. Ao formalizar a posse e a propriedade, ela proporciona dignidade, segurança jurídica e acesso a direitos e serviços, transformando a realidade de milhões de brasileiros.
Principais pontos que o Decreto nº 9.310/2018 regulamenta
Em outras palavras, enquanto a Lei nº 13.465/2017 estabelece as bases e os princípios gerais da Reurb, o Decreto nº 9.310/2018 detalha as normas gerais e os procedimentos aplicáveis para que essa regularização seja efetivada. Ele também aborda os procedimentos para avaliação e alienação de imóveis da União, o que é relevante em muitos processos de regularização.
1) Definições e Conceitos:
ü Aprofunda as definições de "núcleo urbano informal", "Reurb-S" (de interesse social) e "Reurb-E" (de interesse específico), esclarecendo as condições para cada modalidade.
2) Procedimento Administrativo da Reurb:
ü Fases da Reurb: Detalha as etapas do processo de regularização, desde o requerimento até o registro dos títulos, incluindo o diagnóstico, o projeto de regularização, as notificações e as manifestações dos interessados;
ü Legitimados: Reforça quem pode requerer a Reurb (municípios, proprietários, possuidores, associações, Defensoria Pública, etc.);
ü Atribuições dos Municípios: Especifica as responsabilidades dos municípios na condução da Reurb, incluindo a aprovação do projeto urbanístico e ambiental.
3) Instrumentos da Regularização Fundiária:
ü Legitimação Fundiária: Detalha os requisitos e os procedimentos para a concessão da Legitimação Fundiária, que é um instrumento de aquisição originária da propriedade, fundamental para a titulação dos ocupantes em núcleos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016;
ü Legitimação de Posse: Regulamenta a Legitimação de Posse como um título provisório que pode ser convertido em propriedade;
ü Demarcação Urbanística: Esclarece o procedimento para a demarcação das áreas a serem regularizadas.
4) Aspectos Urbanísticos e Ambientais:
ü Projeto de Regularização Fundiária (PRF): Detalha o que deve constar no PRF, como a caracterização da situação ambiental da área, especificação dos sistemas de saneamento básico, proposição de intervenções para prevenção e controle de riscos, e recuperação de áreas degradadas;
ü Regularização em APPs: Estabelece condições e procedimentos para a regularização em Áreas de Preservação Permanente (APPs) que já estavam ocupadas.
5) Registro da Reurb:
ü Discorre sobre os procedimentos a serem seguidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis para o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e a abertura de matrículas individuais.
6) Condomínios de Lotes e Urbanos Simples:
ü Aborda a regularização de condomínios de lotes e condomínios urbanos simples, que são importantes modalidades de ocupação informal.
7) Imóveis da União:
ü A parte do decreto que trata dos imóveis da União é relevante, pois muitos núcleos urbanos informais ocupam terras públicas federais. O decreto estabelece os procedimentos para avaliação e alienação desses imóveis, facilitando sua regularização.
Impacto do Decreto nº 9.310/2018
O Decreto nº 9.310/2018 foi crucial para operacionalizar a Lei da Reurb (Lei nº 13.465/2017). Sem essa regulamentação detalhada, a aplicação da lei seria muito mais difícil e incerta.
Ele trouxe maior segurança jurídica e clareza aos procedimentos, facilitando a atuação dos municípios e dos demais entes envolvidos na regularização fundiária. A simplificação de muitos atos e a priorização da via administrativa são efeitos diretos desse decreto e da lei que ele regulamenta, acelerando os processos de titulação e urbanização.
É importante notar que, embora o Decreto nº 9.310/2018 seja a principal regulamentação, outras normas e instrumentos (como leis estaduais e municipais, planos diretores, decretos específicos) podem complementar ou detalhar aspectos da regularização fundiária em diferentes contextos.
Se você precisa regularizar um imóvel, o primeiro passo é buscar a prefeitura do seu município ou um profissional especializado (advogado, arquiteto, engenheiro) para analisar a sua situação e verificar as possibilidades de regularização, seja pela via da Reurb ou por meio de outras modalidades como a usucapião.
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